CILA o SCIA: quale serve per i lavori che vuoi fare

Le quattro strade: edilizia libera, CILA, SCIA e permesso di costruire

Il Testo Unico dell'Edilizia, cioè il DPR 380/2001, divide i lavori in quattro regimi. Non è una scala di costi, è una scala di impatto sull'edificio e sul territorio. Più tocchi la struttura, l'aspetto esterno o il volume, più il titolo diventa pesante.

Edilizia libera (art. 6). Non presenti niente in Comune. Ci rientrano la manutenzione ordinaria, l'eliminazione delle barriere architettoniche che non tocca le strutture, le pavimentazioni esterne che lasciano il terreno permeabile, le tende e le pergole. Attenzione però: anche in edilizia libera devi comunque rispettare il regolamento edilizio comunale, le norme antisismiche e gli eventuali vincoli.

CILA, che sta per Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (art. 6-bis). Un tecnico abilitato assevera, cioè dichiara sotto la propria responsabilità, che i lavori rispettano le regole. Si deposita in Comune e puoi iniziare lo stesso giorno. Serve per la manutenzione straordinaria che non tocca le parti strutturali e non cambia volumi, sagoma, prospetti o destinazione d'uso. È il titolo residuale: quello che non è libero, non è SCIA e non è permesso, finisce qui.

SCIA, cioè Segnalazione Certificata di Inizio Attività (art. 22). Stesso meccanismo, ma con progetto e relazioni più corpose. Anche qui parti dal giorno del deposito, però il Comune ha trenta giorni per controllare e può fermarti se trova qualcosa che non va. Serve quando i lavori toccano le parti strutturali o i prospetti, e per la ristrutturazione edilizia cosiddetta leggera.

Permesso di costruire (art. 10). Qui non comunichi, chiedi. Presenti la domanda e aspetti che il Comune rilasci il titolo. Serve per le nuove costruzioni, gli ampliamenti e le ristrutturazioni pesanti, cioè quelle che cambiano volume, sagoma o carico urbanistico. Esiste anche una SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23), usabile quando il piano urbanistico è già così dettagliato da non lasciare margini di valutazione al Comune.

Caso per caso: quale titolo serve per i lavori più comuni

Questi sono i casi che ci arrivano in studio ogni settimana. Vale come orientamento generale: il regolamento edilizio del tuo Comune e gli eventuali vincoli possono spostare la risposta, quindi il caso concreto va sempre guardato sulle carte.

• Tinteggiare, cambiare un rubinetto, riparare l'intonaco, sostituire una caldaia: edilizia libera. Nessuna pratica.
• Rifare il bagno o la cucina, con piastrelle, sanitari e impianti interni: CILA. Resta CILA anche se sposti i muri interni.
• Spostare o togliere un tramezzo, cioè un muro divisorio non portante: CILA. Poi va aggiornata la planimetria in Catasto con il Docfa, cioè la pratica di aggiornamento del Catasto Fabbricati.
• Toccare un muro portante, aprire un varco strutturale, inserire una trave o un cordolo: SCIA, più la pratica sismica.
• Dividere un appartamento in due, o unire due appartamenti: rientra nella manutenzione straordinaria se non cambia il volume complessivo e resta la stessa destinazione d'uso. In pratica CILA se non tocchi strutture, SCIA se le tocchi.
• Sostituire le finestre con altre delle stesse dimensioni e forma: edilizia libera, salvo vincoli o regole di decoro del condominio.
• Aprire una finestra nuova o allargarla in modo visibile: SCIA, perché stai modificando il prospetto. Nei centri storici e sugli immobili vincolati può servire il permesso di costruire.
• Rifare il tetto lasciando quota, pendenza e sagoma come sono: CILA. Se cambi quota o pendenza, o rifai la struttura portante, si passa alla SCIA.
• Cappotto termico esterno: di regola è manutenzione straordinaria. Quando incide sui prospetti serve la SCIA. Con vincolo paesaggistico serve anche l'autorizzazione paesaggistica.
• Chiudere un balcone o una loggia con una veranda: crea superficie e volume nuovi, quindi serve il permesso di costruire. Vale anche per le pergole bioclimatiche che di fatto chiudono uno spazio.
• Vetrate panoramiche amovibili, le VePA, su logge e portici: dopo il Salva Casa rientrano in edilizia libera, purché non creino uno spazio stabilmente chiuso.
• Fotovoltaico sul tetto di casa: è considerato manutenzione ordinaria in edilizia libera. Fanno eccezione i centri storici e gli immobili vincolati, dove serve un passaggio in più.
• Cambiare la destinazione d'uso, per esempio da negozio ad abitazione: nei casi previsti dall'art. 23-ter basta la SCIA, ma dipende dalla zona urbanistica e dalle opere che fai.
• Demolire e ricostruire, ampliare, sopraelevare, costruire un box nuovo: permesso di costruire.

Le tre domande che spostano un lavoro da CILA a SCIA

Se vuoi capire da solo dove si colloca il tuo intervento, fatti tre domande in quest'ordine. Sono le stesse che ci facciamo noi davanti a un sopralluogo.

Prima domanda: tocco le strutture? Muri portanti, solai, travi, pilastri, la struttura del tetto. Se la risposta è sì, la CILA non basta più, si va di SCIA. E in Puglia, che è tutta classificata sismica, si aggiunge la pratica sismica. Qui da noi la provincia di Lecce è in zona 4, quella a più bassa sismicità: di norma basta il preavviso scritto con deposito del progetto previsto dall'articolo 93 del DPR 380/2001, mentre l'autorizzazione preventiva dell'articolo 94 resta per i casi in cui è richiesta. La pratica si presenta al Comune, che la inoltra all'ufficio provinciale competente.

Seconda domanda: cambio l'aspetto esterno? Nuove aperture, aperture spostate o allargate, modifiche alla facciata. Anche qui si passa alla SCIA. Sostituire un infisso identico non cambia il prospetto, aprire una finestra dove non c'era sì.

Terza domanda: cambio volume, sagoma o destinazione d'uso? Se aggiungi metri cubi, alzi, chiudi uno spazio aperto o trasformi un garage in camera, sei fuori sia dalla CILA sia dalla SCIA semplice, e finisci nel permesso di costruire o nella SCIA alternativa. Tre no di fila e quasi sempre ti basta la CILA.

Cosa ha cambiato il Salva Casa del 2024

Il decreto Salva Casa è il DL 69/2024, convertito con modifiche nella Legge 105/2024, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 27 luglio 2024 e in vigore dal giorno successivo. Non è un condono e non sana tutto. Ha modificato in modo permanente alcuni articoli del Testo Unico dell'Edilizia.

Le vetrate panoramiche amovibili sono entrate in edilizia libera, dentro l'art. 6, a condizione che non creino un locale stabilmente chiuso.

Sono aumentate le tolleranze costruttive dell'art. 34-bis. La regola generale resta il 2% rispetto alla misura autorizzata. Per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024 la percentuale sale man mano che l'unità è più piccola, fino a un massimo del 6% per le unità sotto i 60 metri quadrati, e si misura sulle misure indicate nel titolo edilizio. Serve a chiudere quelle differenze di pochi centimetri tra progetto e realtà che bloccavano i rogiti.

È stato introdotto l'art. 36-bis, una sanatoria semplificata per le difformità parziali. Al posto della doppia conformità piena dell'art. 36, che chiede il rispetto delle norme sia di allora sia di oggi, in questi casi si applica una doppia conformità attenuata, con una SCIA in sanatoria e il pagamento di una sanzione al Comune.

Infine sono cambiati i requisiti per l'agibilità (art. 24). L'altezza minima interna può scendere da 2,70 a 2,40 metri e il monolocale per una persona da 28 a 20 metri quadri, per due persone da 38 a 28, ma solo al ricorrere di condizioni precise verificate da un tecnico.

Cambio di destinazione d'uso: quando basta la SCIA

L'art. 23-ter del Testo Unico divide gli immobili in categorie funzionali: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale. Il cambio d'uso pesa a seconda che tu resti dentro la stessa categoria o passi a un'altra.

Se cambi uso dentro la stessa categoria funzionale, e non fai opere, il mutamento è ammesso con SCIA. Se passi da una categoria all'altra, dopo il Salva Casa la SCIA basta per le singole unità immobiliari che si trovano nelle zone urbanistiche A, B e C, cioè i centri storici e le zone già costruite o in completamento. Le zone D, E ed F, quindi industriali, agricole e a servizi, restano fuori da questa semplificazione.

Se il cambio d'uso lo fai con opere, il titolo si determina guardando anche le opere. Se sono lavori che da soli richiederebbero la CILA, per il cambio d'uso si sale comunque alla SCIA. Se sono lavori più incisivi, si va al permesso di costruire o alla SCIA alternativa.

Restano poi da verificare i requisiti igienico-sanitari, gli impianti e, per i piani terra e i seminterrati, la disciplina regionale. Prima di comprare un locale per farci casa, fai fare questa verifica. Costa poco e ti evita una brutta sorpresa.

Vincoli, sisma e condominio: i permessi che si sommano al titolo

Il titolo edilizio non è mai l'unica carta. Attorno gli girano altri procedimenti, e sono quelli che allungano i tempi se te ne accorgi tardi.

Vincolo paesaggistico. Se l'immobile ricade in area tutelata dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, il D.Lgs. 42/2004, serve l'autorizzazione paesaggistica prevista dall'art. 146. Per gli interventi di lieve entità esiste una procedura semplificata disciplinata dal DPR 31/2017, che è più rapida. In molti comuni del Salento, soprattutto verso la costa e nei centri storici, questo passaggio è la norma e non l'eccezione.

Pratica sismica. Quando tocchi le strutture, oltre alla SCIA va fatto il deposito o richiesta l'autorizzazione secondo gli articoli 93 e 94 del DPR 380/2001. È una pratica separata, con tempi propri.

Condominio. Per i lavori sulle parti comuni, come la facciata o il tetto, serve la delibera dell'assemblea. Per i lavori dentro casa no, ma se tocchi parti strutturali l'art. 1122 del Codice Civile ti obbliga a darne preventiva notizia all'amministratore.

Catasto. La pratica edilizia e quella catastale sono due cose distinte. Se cambia la distribuzione interna o la consistenza, dopo i lavori va presentato il Docfa per aggiornare la planimetria.

Se i lavori sono già partiti o già finiti

Capita spesso. L'impresa era libera, si è iniziato, e la pratica nessuno l'ha fatta. Non è la fine del mondo, ma prima ci si mette mano e meno costa.

Se l'intervento era da CILA, l'art. 6-bis prevede una sanzione di 1.000 euro per la mancata comunicazione. La sanzione è ridotta di due terzi, quindi si scende a 333,33 euro, se la comunicazione la presenti spontaneamente mentre i lavori sono ancora in corso. Chiuso il cantiere, quella riduzione non c'è più.

Per gli interventi più pesanti si entra nella sanatoria vera: l'accertamento di conformità dell'art. 36, con la doppia conformità piena, oppure la procedura semplificata dell'art. 36-bis introdotta dal Salva Casa. Qui quanto paghi dipende dal tipo di abuso: per i lavori fatti senza SCIA o in difformità da essa si paga il doppio dell'aumento di valore dell'immobile, fra 1.032 e 10.328 euro, che scendono fra 516 e 5.164 se l'intervento era conforme alle norme sia allora sia oggi; per le parziali difformità dal permesso e le variazioni essenziali si paga invece il doppio del contributo di costruzione aumentato del 20%, senza un tetto massimo.

Mettiamo in chiaro una cosa. Queste cifre sono sanzioni e somme dovute al Comune, previste dalla legge. Non sono l'onorario dello studio, che è una voce a parte e te la diciamo prima di iniziare, insieme ai diritti di segreteria del Comune e agli eventuali bolli.

Questa pagina spiega la regola generale in modo divulgativo. Ogni situazione ha i suoi dettagli: prima di decidere, facci vedere il tuo caso.