Perizie estimative e consulenza tecnica di parte

Quando ti serve una perizia sul valore di un immobile

Una perizia estimativa è un documento in cui un tecnico dice quanto vale un bene e, soprattutto, spiega perché vale quella cifra. Non è un numero buttato lì. È un ragionamento che chiunque deve poter controllare: l'altra parte, il notaio, la banca, il giudice.

• Una successione: bisogna dividere casa e terreni tra più eredi e serve un valore su cui mettersi d'accordo.
• Una compravendita: vuoi capire se il prezzo chiesto sta in piedi, prima di firmare il preliminare.
• Una separazione o un divorzio: la casa va assegnata o venduta e serve una stima.
• Un contenzioso già avviato, dove la stima va portata in giudizio.
• Un finanziamento o una garanzia, quando la banca chiede il valore del bene.
• Un conferimento in società, una permuta, l'uscita di un socio.
• Terreni: valore agricolo, valore di un lotto edificabile, indennità per una servitù o per un esproprio.

I casi in cui la gente ci chiama sono quasi sempre questi.

Come si calcola il valore, e perché le quotazioni OMI da sole non bastano

Il valore non si tira a indovinare. Si costruisce, e il percorso è sempre lo stesso.

Prima veniamo a vedere il bene. Misuriamo, fotografiamo, guardiamo lo stato reale: impianti, infiltrazioni, esposizione, piano, ascensore, accessi, pertinenze. Due appartamenti identici sulla carta possono valere molto diverso.

Poi controlliamo le carte. Visura e planimetria catastale, atto di provenienza, titoli edilizi (il permesso di costruire, oppure la CILA, cioè Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, o la SCIA, cioè Segnalazione Certificata di Inizio Attività), e per i terreni il certificato di destinazione urbanistica. Qui saltano fuori i problemi veri: una planimetria che non corrisponde a com'è fatta la casa, un ampliamento mai dichiarato, una difformità mai sanata. Sono cose che abbassano il valore e che, se non le scopri prima, ti bloccano il rogito.

Infine confrontiamo con il mercato. Cerchiamo compravendite reali di immobili simili nella stessa zona e nello stesso periodo, poi correggiamo le differenze una per una: superficie, stato di manutenzione, piano, affaccio, classe energetica.

Le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate le guardiamo sempre, sono pubbliche e gratuite. Ma sono un riferimento, non una risposta: danno un intervallo minimo e massimo al metro quadro per zona omogenea di ogni comune. È la stessa Agenzia a precisare che non sostituiscono una stima puntuale. Servono a inquadrare, non a decidere.

Perizie per divisioni ereditarie

Quando si divide un'eredità, il codice civile chiede che i beni vengano stimati (art. 726 c.c.). E il valore da prendere è quello di mercato al momento della divisione, non quello del giorno della morte. Su questo si litiga spesso, perché tra la successione e la divisione possono passare anni.

Attenzione a un equivoco molto comune. Il valore che hai messo nella dichiarazione di successione, per i fabbricati, è il valore catastale: si ricava dalla rendita e serve a calcolare le imposte dovute allo Stato. Quasi sempre è più basso del prezzo reale. Non è il valore su cui dividere. Per i terreni edificabili la legge chiede invece già il valore venale in comune commercio (art. 14 del D.Lgs. 346/1990).

Se la casa non si può dividere comodamente, l'art. 720 c.c. prevede che venga assegnata per intero a uno dei coeredi, che paga agli altri un conguaglio in denaro. La vendita all'asta è l'ultima strada, quando nessuno la vuole o nessuno può pagare gli altri. Anche qui tutto ruota attorno a una cifra: quanto vale la casa e quanto deve dare chi se la tiene.

C'è poi un motivo pratico per fare la stima bene. Se un erede risulta leso oltre il quarto, cioè riceve meno di tre quarti di quello che gli spettava, può chiedere di far rescindere la divisione entro due anni (art. 763 c.c.). Una perizia seria, condivisa prima, evita di rifare tutto da capo.

Se l'accordo non arriva, prima della causa bisogna passare dalla mediazione: divisioni e successioni ereditarie sono tra le materie in cui il tentativo è condizione di procedibilità (art. 5 del D.Lgs. 28/2010). Una perizia chiara portata in mediazione spesso chiude la partita lì.

Perizie per compravendita e trattativa

Se stai comprando, la perizia ti dice due cose: se il prezzo è in linea con il mercato di quella zona e se l'immobile è regolare. La seconda pesa quanto la prima. Un fabbricato con difformità urbanistiche o catastali va sistemato prima del rogito, e il costo di quella regolarizzazione è un pezzo della trattativa.

Se stai vendendo, ti serve per non chiedere troppo e restare fermo un anno, o per non svendere. Con una stima motivata in mano tratti con numeri, non con impressioni.

In entrambi i casi ti diciamo anche cosa manca: agibilità, conformità degli impianti, attestato di prestazione energetica, allineamento tra planimetria catastale e stato dei luoghi.

CTU e CTP: chi è chi quando si finisce davanti al giudice

Sono due ruoli diversi e conviene averli chiari.

Il CTU è il Consulente Tecnico d'Ufficio. Lo nomina il giudice quando serve una competenza tecnica che lui non ha (art. 61 c.p.c.), con l'ordinanza prevista dall'art. 191 c.p.c., e di norma lo sceglie tra i professionisti iscritti all'albo dei consulenti tenuto dal tribunale. Il CTU lavora per il giudice, non per te. La sua relazione pesa moltissimo sulla decisione finale.

Il CTP è il Consulente Tecnico di Parte. Lo nomini tu. L'art. 201 c.p.c. prevede che, con lo stesso provvedimento in cui nomina il CTU, il giudice assegni alle parti un termine per designare il proprio consulente. Il CTP partecipa alle operazioni peritali, assiste ai sopralluoghi, fa mettere a verbale le sue osservazioni e presenta per iscritto le sue critiche alla relazione del CTU.

È qui che si gioca la partita. Dopo la riforma entrata in vigore nel 2023, l'art. 195 c.p.c. prevede una scansione precisa: il CTU manda alle parti la bozza di relazione, le parti hanno un termine per far arrivare le osservazioni tramite i propri consulenti, e il CTU deve depositare la relazione finale insieme a quelle osservazioni e a una sua valutazione su di esse. Se in quella finestra non hai un tecnico che legge la bozza e obietta nel merito, quello che non contesti resta lì.

Serve anche prima della causa. Con la consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite (art. 696 bis c.p.c.) si può far accertare la situazione e quantificare il danno prima di andare a giudizio, con il consulente che tenta la conciliazione.

Sui compensi la differenza è netta. Il compenso del CTU lo liquida il giudice con decreto, secondo il Testo unico delle spese di giustizia (D.P.R. 115/2002) e il D.M. 30 maggio 2002, e il giudice stabilisce anche chi lo anticipa. Il compenso del CTP invece lo concordi direttamente con noi: non lo decide il tribunale.

Perizia semplice o perizia giurata

La perizia semplice è già un documento completo e firmato. Va benissimo per una trattativa, per una banca, per mettere d'accordo una famiglia.

La perizia giurata, o asseverata, aggiunge un passaggio: il tecnico giura davanti a un pubblico ufficiale di aver operato correttamente. Il giuramento si presta in cancelleria presso un ufficio giudiziario, anche davanti al giudice di pace, oppure da un notaio. Serve quando il documento deve essere prodotto in giudizio o consegnato a un ente che la richiede espressamente.

Sull'asseverazione va applicata la marca da bollo da 16 euro sulla prima pagina ogni 100 righe, verbale di giuramento compreso, quindi un'altra marca alla riga 101, un'altra alla 201 e così via. È un'imposta dovuta allo Stato, non un nostro onorario: la anticipiamo e te la riportiamo come spesa separata in fattura.

Come lavoriamo

Prima di iniziare ti diciamo cosa serve, quanto tempo ci vuole e quanto costa. Ti chiediamo i documenti che hai (visura, atto di provenienza, planimetria) e recuperiamo noi quelli che mancano. Poi fissiamo il sopralluogo, quando ci sono più eredi cerchiamo di farlo con tutti presenti, così nessuno può dire dopo di non aver visto.

Ti consegniamo un fascicolo con la descrizione del bene, la documentazione catastale e urbanistica, i confronti di mercato usati, il calcolo e il valore finale. Se ci sono irregolarità te le scriviamo, con l'indicazione di cosa serve per sistemarle.

Se hai già un avvocato, parliamo direttamente con lui. Se sei all'inizio e non sai ancora se ti conviene aprire una causa, dillo: a volte la risposta onesta è che non conviene, e te lo diciamo prima, non dopo.

Questa pagina spiega la regola generale in modo divulgativo. Ogni situazione ha i suoi dettagli: prima di decidere, facci vedere il tuo caso.