Pratiche edilizie a Lecce e provincia: CILA, SCIA, permesso di costruire

Quale titolo edilizio serve, caso per caso

Il Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001) divide i lavori in gruppi. La regola generale è semplice: più cambi la casa, più il titolo diventa impegnativo.

• Edilizia libera (art. 6): manutenzione ordinaria, tinteggiature, sostituzione di pavimenti e sanitari, alcune opere per eliminare le barriere architettoniche. Non presenti niente al Comune. Ma se tocchi le strutture, non è più edilizia libera.
• CILA, cioè Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (art. 6-bis): copre quello che non è edilizia libera e non richiede SCIA o permesso. Ci rientra la manutenzione straordinaria che non tocca strutture né prospetti, per esempio spostare tramezzi interni o rifare gli impianti. Asseverata vuol dire che un tecnico abilitato firma e si prende la responsabilità della conformità.
• SCIA, cioè Segnalazione Certificata di Inizio Attività (art. 22): serve quando la manutenzione straordinaria riguarda le parti strutturali o i prospetti, per il restauro e risanamento conservativo che tocca le strutture e per la ristrutturazione edilizia cosiddetta leggera.
• Permesso di costruire (art. 10): serve per le nuove costruzioni, per la ristrutturazione edilizia pesante e per la ristrutturazione urbanistica. Qui il Comune deve rilasciare un atto. Non basta presentare e partire.
• SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23): in alcuni casi previsti dalla legge la SCIA sostituisce il permesso. I lavori però possono iniziare solo trenta giorni dopo la presentazione.
• CILA-S: è la CILA usata per gli interventi Superbonus (art. 119, comma 13-ter, DL 34/2020). Ha un modello suo, con una sezione obbligatoria sul titolo che ha legittimato l'edificio o sulla costruzione anteriore al 1° settembre 1967.

Il confine tra un titolo e l'altro non si decide a occhio. Dipende da cosa tocchi (strutture, prospetti, volumi, destinazione d'uso) e da dove si trova l'immobile. Centro storico, vincolo paesaggistico e zona agricola cambiano le carte in tavola.

Cosa prepara lo studio prima di presentare la pratica

Prima di scrivere una riga di pratica bisogna sapere com'è fatta la casa oggi e com'era quando è nata. È qui che si gioca la partita, non nella compilazione del modulo.

• Sopralluogo e rilievo: misuriamo lo stato di fatto, non ci fidiamo delle vecchie piante.
• Ricerca dei titoli precedenti in Comune: licenza edilizia, concessione, condono, permessi successivi. Serve a ricostruire lo stato legittimo dell'immobile.
• Visura e planimetria catastale: controlliamo che il catasto corrisponda alla realtà. Se non corrisponde, si sistema prima.
• Verifica urbanistica: zona di piano, indici, distanze, vincoli. Qui si scopre se il progetto sta in piedi o va cambiato.
• Elaborati grafici: stato attuale, stato di progetto e sovrapposizione con il giallo e il rosso.
• Relazione tecnica e asseverazione: il tecnico dichiara al Comune che l'intervento rispetta norme urbanistiche, edilizie, igienico-sanitarie e di sicurezza.
• Pratiche collegate quando servono: autorizzazione paesaggistica, deposito sismico, adempimenti antincendio, notifica preliminare e nomina dei coordinatori per la sicurezza quando in cantiere lavora più di un'impresa.

Se manca qualcosa te lo diciamo prima, non a metà lavori. Documenti, tempi e parcella chiari prima di iniziare.

Come funziona con il Comune e quanto si aspetta davvero

Con la CILA presenti e i lavori possono iniziare subito. Il Comune fa un controllo successivo.

Con la SCIA l'efficacia è immediata: i lavori partono dal giorno del deposito. Il Comune ha trenta giorni per vietare la prosecuzione o chiedere di conformarsi (art. 19, comma 6-bis, legge 241/1990). Passati i trenta giorni può intervenire solo in autotutela, con motivazioni precise.

Il permesso di costruire segue l'art. 20 del DPR 380/2001. Il responsabile del procedimento ha sessanta giorni per l'istruttoria e la proposta, poi ci sono trenta giorni per l'atto finale. In tutto novanta giorni. Il Comune può interrompere il termine una sola volta per chiedere documenti. Se non risponde e non nega, sull'istanza si forma il silenzio assenso. C'è però un'eccezione che qui da noi pesa parecchio: se l'immobile è gravato da vincoli paesaggistici, ambientali, idrogeologici o culturali il silenzio assenso non si forma, e si passa alla conferenza di servizi.

Attenzione a una cosa: novanta giorni è il termine di legge, non la media reale di ogni ufficio tecnico. Su immobili vincolati entrano in gioco i pareri di altri enti e i tempi si allungano.

Una volta rilasciato, il permesso ha una scadenza (art. 15). I lavori devono iniziare entro un anno dal rilascio e finire entro tre anni dall'inizio. La proroga si può chiedere, ma la domanda va presentata prima che il termine scada.

Varianti in corso d'opera: quando il cantiere cambia idea

Capita spesso. Si apre un muro e si trova altro, oppure cambi tu idea sulla finestra.

Se la modifica è contenuta e non incide su volumi, sagoma, destinazione d'uso o parti strutturali, di solito si sistema con una variante presentata prima della fine dei lavori.

Se invece la modifica è sostanziale, serve un nuovo titolo prima di procedere. Le variazioni essenziali vengono trattate come lavori in difformità, e da lì si finisce nel capitolo delle sanzioni.

Regola pratica: chiamaci prima di fare la modifica, non dopo. Una variante presentata in tempo costa molto meno di una sanatoria.

Agibilità e catasto: i due passaggi che chiudono la pratica

Finiti i lavori, la pratica non è finita. Restano due adempimenti che quasi tutti dimenticano e che poi saltano fuori al rogito, con la casa già promessa in vendita.

La segnalazione certificata di agibilità va presentata entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori (art. 24, comma 2, DPR 380/2001). Attesta sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'immobile e dei suoi impianti. Chi non la presenta nei termini prende una sanzione amministrativa da 77 a 464 euro (art. 24, comma 3).

L'aggiornamento catastale si fa con il Docfa, cioè la procedura informatica dell'Agenzia delle Entrate per i Documenti Catasto Fabbricati. Se i lavori hanno cambiato planimetria, superfici, destinazione o rendita, la variazione va presentata entro trenta giorni dalla fine lavori. Il ritardo è sanzionato.

Cosa rischia chi fa lavori senza titolo

Qui i numeri sono pubblici e vale la pena conoscerli. Sono sanzioni previste dalla legge e si pagano allo Stato o al Comune. Non c'entrano niente con l'onorario dello studio.

• CILA non presentata: sanzione di 1.000 euro (art. 6-bis, comma 5, DPR 380/2001). Si riduce di due terzi, quindi a 333,33 euro, se la presenti spontaneamente mentre i lavori sono ancora in corso.
• Lavori in assenza o in difformità dalla SCIA: la regolarizzazione non passa più dall'art. 37, comma 4, abrogato dal decreto Salva Casa, ma dall'art. 36-bis, comma 5, lettera b) del DPR 380/2001. Si paga il doppio dell'aumento di valore dell'immobile stimato dall'Agenzia delle Entrate, comunque non meno di 1.032 e non più di 10.328 euro. L'importo scende tra 516 e 5.164 euro se l'intervento era conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia quando è stato realizzato sia quando presenti la domanda.
• Parziali difformità dal permesso di costruire e variazioni essenziali: dal decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito nella legge 105/2024) c'è l'art. 36-bis del DPR 380/2001, una sanatoria semplificata. Qui però l'importo non ha un tetto: si paga il doppio del contributo di costruzione, aumentato del 20%. L'aumento del 20% non si applica se l'intervento era conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia quando è stato realizzato sia al momento della domanda.
• Lavori senza permesso di costruire o in totale difformità: il Comune ordina la demolizione. Se non demolisci entro novanta giorni scatta una sanzione amministrativa da 2.000 a 20.000 euro (art. 31, comma 4-bis) e il bene può essere acquisito al patrimonio comunale.
• Sul penale l'art. 44 prevede l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 10.328 a 103.290 euro per i lavori eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità.

C'è poi un costo che nessuna tabella misura. Una casa con i titoli non in ordine si vende male e la banca fa storie sul mutuo. Se hai un lavoro vecchio mai dichiarato, portacelo. Molto spesso si sistema.

Quanto si paga: tributi al Comune e onorario dello studio

Sono due cose diverse e vanno tenute separate, altrimenti non si capisce niente della spesa.

Al Comune paghi il contributo di costruzione (art. 16, DPR 380/2001), che si divide in oneri di urbanizzazione e costo di costruzione. Gli importi non sono uguali ovunque: li stabilisce ogni Comune con le proprie tabelle. La CILA di norma non lo prevede, la SCIA e il permesso di costruire spesso sì, ma dipende dall'intervento. A questi si aggiungono i diritti di segreteria e le marche da bollo.

Allo studio paghi l'onorario per rilievo, ricerca dei titoli, progetto, pratica e rapporti con l'ufficio tecnico. Te lo diciamo prima, per iscritto, con dentro cosa è compreso e cosa no.

Il preventivo lo facciamo su misura, perché due pratiche che sembrano uguali possono richiedere un lavoro molto diverso. Guardiamo le carte, ti diciamo cosa serve e ti diamo una cifra ferma per iscritto prima di iniziare, con dentro cosa è compreso e cosa no. Così sai a cosa vai incontro prima di decidere.

Questa pagina spiega la regola generale in modo divulgativo. Ogni situazione ha i suoi dettagli: prima di decidere, facci vedere il tuo caso.