Pratiche catastali a Ruffano e in provincia di Lecce

Cosa sono le pratiche catastali e quando ti servono

Il catasto è diviso in due: il catasto terreni, che tiene le mappe delle particelle, e il catasto fabbricati, che tiene le schede e le planimetrie delle case, dei box, dei capannoni. Ogni immobile ha un identificativo fatto di foglio, particella e subalterno, e una rendita catastale, cioè il valore fiscale su cui si calcolano imposte come l'IMU e le tasse sui trasferimenti.

• Hai comprato, venduto, ricevuto in donazione o ereditato un immobile
• Hai finito di costruire e devi accatastare
• Hai fatto lavori che hanno cambiato le stanze, la superficie o la destinazione
• Devi dividere un terreno tra fratelli o vendere solo una parte
• Il notaio ti ha chiesto visura e planimetria aggiornate
• Vuoi capire com'è messo un immobile prima di comprarlo

La pratica catastale serve ogni volta che qualcosa cambia rispetto a quello che risulta scritto. Cambia il proprietario, cambia la forma dell'immobile, cambia la mappa del terreno. Sono adempimenti che si presentano per via telematica all'Agenzia delle Entrate, e li può firmare solo un tecnico abilitato, come un geometra, oppure in alcuni casi il proprietario.

Voltura catastale: cambiare l'intestatario dopo vendita, donazione o successione

La voltura è la pratica che aggiorna il nome dell'intestatario negli archivi del catasto. Il rogito dal notaio trasferisce la proprietà, ma non aggiorna da solo il catasto. Se la voltura non viene fatta, l'immobile continua a risultare intestato a chi c'era prima, e questo blocca la vendita successiva, le richieste di mutuo e a volte anche le pratiche edilizie.

Il termine è di trenta giorni dalla registrazione dell'atto, come previsto dall'articolo 3 del DPR 650/1972. Per le successioni le cose sono più semplici: presentando la dichiarazione di successione per via telematica, le volture degli immobili indicati partono in automatico, salvo che il dichiarante scelga diversamente o si ricada in casi particolari. Se quella strada non è stata seguita, la domanda di voltura va fatta a parte entro trenta giorni dalla registrazione.

Sui costi conviene essere chiari. L'Agenzia delle Entrate chiede 70 euro di tributi speciali catastali per ogni domanda di voltura, più 16 euro di imposta di bollo ogni 4 pagine. Quando l'atto è soggetto a imposta di registro proporzionale al 9%, al 2% o al 12%, tributi e bollo non sono dovuti. Questi soldi vanno allo Stato, non allo studio. L'onorario dello studio è una voce separata e te la diciamo prima di iniziare. Un dettaglio che conviene sapere: se la domanda risulta ineseguibile, quei 70 euro non tornano indietro. È uno dei motivi per cui l'intestazione la verifichiamo prima di presentare, non dopo.

Docfa: accatastare un immobile nuovo o aggiornare quello che è cambiato

Docfa sta per documenti catasto fabbricati. È la procedura informatica, introdotta dal decreto del Ministero delle Finanze 19 aprile 1994 n. 701, con cui il tecnico dichiara al catasto un fabbricato nuovo oppure una variazione di uno già censito. Nel Docfa il tecnico presenta anche la rendita, che resta una rendita proposta finché l'ufficio non la verifica.

Il Docfa di accatastamento serve quando la costruzione è finita e l'immobile è utilizzabile. Il Docfa di variazione serve quando l'immobile esiste già ma è cambiato: hai spostato tramezzi, unito due appartamenti, diviso un'unità in due, chiuso una veranda regolarmente, cambiato la destinazione d'uso, trasformato un garage in taverna.

I tempi contano. L'articolo 28 del regio decreto legge 652/1939 impone di dichiarare al catasto i fabbricati nuovi entro trenta giorni dal momento in cui diventano abitabili o servibili all'uso, e lo stesso vale per le variazioni. Per il ritardo l'articolo 31 dello stesso decreto prevede una sanzione che oggi va da 1.032 a 8.264 euro. Non è una cosa da rimandare, e in genere si sistema bene se ci si muove per tempo.

Pregeo, tipi mappali e frazionamenti: quando si tocca la mappa dei terreni

Pregeo, cioè pretrattamento atti geometrici, è la procedura con cui si aggiorna il catasto terreni. Qui non si lavora su planimetrie di stanze, ma sulla mappa: confini, forma e numero delle particelle.

Il tipo mappale serve quando su un terreno compare un fabbricato nuovo o si amplia uno esistente. Prima si disegna il fabbricato sulla mappa dei terreni con il tipo mappale, poi si accatasta con il Docfa. Il tipo di frazionamento serve invece quando una particella va divisa in due o più parti, per esempio per una divisione tra eredi, per vendere solo una porzione o per cedere una striscia al Comune.

Per i frazionamenti c'è un passaggio in più: l'articolo 30, comma 5, del DPR 380/2001 prevede che il tipo sia prima depositato in Comune, e senza quel deposito l'Agenzia non lo approva. Per gli atti che riguardano terreni serve spesso anche il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune. Sono passaggi che seguiamo noi, così tu non ti trovi a rincorrere due uffici diversi.

Se la planimetria non corrisponde a com'è la casa oggi

Capita spessissimo, soprattutto sulle case degli anni Settanta e Ottanta. Vai a chiedere la planimetria catastale e ti accorgi che il bagno è in un altro punto, la veranda non c'è, la parete tra cucina e soggiorno non esiste più, oppure la scheda è disegnata a mano e non somiglia a niente.

Va distinta una cosa importante. La difformità catastale riguarda il disegno depositato al catasto e si sistema con un Docfa di variazione. La difformità urbanistica riguarda invece i titoli edilizi, cioè permesso di costruire, CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) o SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), e si sistema in Comune. Non sono la stessa cosa e non si risolvono con la stessa pratica. Un Docfa non sana un abuso edilizio, aggiorna solo la fotografia catastale.

Per questo il primo passo è quasi sempre lo stesso: sopralluogo, misure, confronto tra lo stato reale, la planimetria depositata e le pratiche edilizie che risultano in Comune. Solo dopo ti diciamo cosa serve davvero. A volte basta una variazione catastale, a volte serve prima una pratica edilizia, a volte non serve niente.

Il legame con il rogito: cosa controlla il notaio prima di firmare

Qui sta il motivo per cui molte pratiche catastali arrivano di corsa. L'articolo 29, comma 1 bis, della legge 52/1985, introdotto dall'articolo 19, comma 14, del decreto legge 78/2010 convertito nella legge 122/2010, chiede che negli atti tra vivi che trasferiscono immobili urbani già esistenti ci siano, a pena di nullità, gli identificativi catastali, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari che i dati catastali e le planimetrie corrispondono allo stato di fatto. Quella dichiarazione può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato a presentare atti di aggiornamento catastale.

Tradotto: se la planimetria non corrisponde, il notaio non può chiudere l'atto come se niente fosse. E l'intestazione deve tornare, cioè il venditore deve risultare davvero intestatario al catasto, con tutte le volture precedenti in ordine. Capita di trovare passaggi mai voltati da trent'anni, magari una successione di un nonno.

Il consiglio pratico è semplice. Appena c'è un compromesso in vista, fai controllare visura e planimetria. Sistemare prima costa meno tempo e meno nervi che sistemare con la data del rogito già fissata.

Come lavoriamo, e dove

Si parte da una telefonata o da un passaggio in studio. Tu ci dici cosa devi fare, noi scarichiamo visure e planimetrie e capiamo la situazione reale. Se serve il sopralluogo lo facciamo, con rilievo e misure. Poi ti diciamo quale pratica serve, quali documenti dobbiamo avere da te, quanto tempo ci vuole e quanto costa, distinguendo sempre i tributi dovuti allo Stato dall'onorario dello studio. Documenti, tempi e parcella chiari prima di iniziare.

Lo studio è a Torrepaduli di Ruffano, in Via Alessandro Volta 28, ed è aperto lunedì, mercoledì e venerdì dalle 16:00 alle 20:00. Lavoriamo in tutto il Salento e nelle province di Lecce, Brindisi e Taranto.

Una volta presa in carico la pratica, non devi telefonare tu per sapere a che punto siamo. Ti aggiorniamo noi. Tu torni a pensare alle tue cose.

Questa pagina spiega la regola generale in modo divulgativo. Ogni situazione ha i suoi dettagli: prima di decidere, facci vedere il tuo caso.