La planimetria catastale non corrisponde alla casa: cosa fare prima del rogito

Perché il notaio blocca il rogito se la planimetria non corrisponde

Non è il notaio che fa il difficile. È la legge che glielo impone.

L'articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 stabilisce che negli atti di compravendita, donazione o divisione di fabbricati devono comparire tre cose: l'identificazione catastale, il riferimento alla planimetria depositata in catasto e la dichiarazione di chi vende che quei dati e quel disegno corrispondono allo stato di fatto. Se manca, l'atto è nullo. La dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità firmata da un tecnico abilitato, cioè da un geometra, un architetto o un ingegnere.

Quindi il venditore deve dichiarare una cosa che sa essere vera, e il notaio non può raccogliere una dichiarazione che sa essere falsa. Ecco perché, appena spunta una differenza, tutto si ferma.

La Cassazione ha però chiarito che non ogni piccola discordanza fa saltare la vendita. Con la sentenza n. 27531 del 15 ottobre 2025, e poi con la n. 18649 del 2026, ha stabilito che l'atto è nullo quando la dichiarazione manca del tutto, oppure quando la differenza tra planimetria e realtà è talmente evidente da essere riconoscibile anche da chi non è del mestiere. Una porta spostata di venti centimetri non è la stessa cosa di una veranda chiusa che in planimetria non esiste.

Il punto è capire in quale delle due situazioni ti trovi. Finché non è chiaro, il notaio non firma. Ed è giusto così, perché quella firma protegge anche te.

Il catasto non dice se la casa è regolare: difformità catastale e difformità edilizia

Questa è la parte che confonde quasi tutti, ed è la più importante di tutta la pagina.

Il catasto serve a calcolare le imposte. Ha una funzione fiscale e descrittiva. Non certifica che casa tua sia stata costruita con i permessi giusti.

Quello che conta sul piano edilizio si chiama stato legittimo e si dimostra con i titoli, cioè licenza edilizia, concessione, permesso di costruire, SCIA o CILA. Lo dice l'articolo 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/2001. I dati catastali contano solo per i fabbricati molto vecchi, costruiti quando il titolo non era obbligatorio, e comunque insieme ad altri documenti come foto, mappe e atti d'archivio.

Da qui la regola pratica: aggiornare la planimetria non rende regolare un lavoro fatto senza permessi. Anzi, se presenti in catasto il disegno di una stanza ricavata senza titolo, hai appena messo nero su bianco l'abuso, con una data e una firma sopra.

Perciò l'ordine è sempre lo stesso. Prima si sistema la posizione in Comune, se serve. Poi si aggiorna il catasto. Mai al contrario.

Le difformità che si risolvono con una semplice variazione Docfa

Docfa sta per Documenti Catasto Fabbricati. È la procedura informatica con cui un tecnico abilitato aggiorna la scheda e la planimetria depositate all'Agenzia delle Entrate. Si presenta per via telematica e la registrazione negli atti del catasto è di solito rapida.

• lavori interni regolari, autorizzati a suo tempo, mai riportati in catasto
• errori di disegno della vecchia planimetria: quote sbagliate, un ripostiglio dimenticato, un balcone disegnato male
• planimetria di impianto molto vecchia, sbiadita o poco leggibile
• dati identificativi errati: foglio, particella, subalterno, intestazione, indirizzo o piano
• unità fuse o frazionate con regolare titolo edilizio, ma mai aggiornate in catasto
• cambio di categoria o di rendita da allineare alla situazione reale

Rientrano qui i casi in cui la casa è a posto dal punto di vista edilizio, ma la scheda in catasto è vecchia o sbagliata.

Il tributo speciale catastale è di 70 euro per ogni unità immobiliare dichiarata. Va tenuto d'occhio anche il termine: la dichiarazione di variazione andrebbe presentata entro 30 giorni dal momento in cui l'immobile è idoneo all'uso, in pratica dalla fine dei lavori (articolo 28 del R.D.L. 652/1939 e articolo 34-quinquies del DL 4/2006). Fuori termine l'Agenzia può applicare una sanzione compresa tra 1.032 e 8.264 euro, che si riduce con il ravvedimento operoso a seconda di quanto tempo è passato.

Quei 70 euro e l'eventuale sanzione sono soldi che vanno allo Stato. Sono una cosa diversa dall'onorario dello studio, che ti diciamo a parte e prima di iniziare.

Le difformità che richiedono prima una pratica edilizia

Se la differenza riguarda superfici, volumi, sagoma, numero di vani o destinazione d'uso, il catasto da solo non basta. Serve prima una pratica in Comune.

• opere interne di manutenzione straordinaria fatte senza comunicazione: si regolarizzano con una CILA tardiva, con sanzione di 1.000 euro prevista dall'articolo 6-bis, comma 5, del DPR 380/2001
• difformità parziali dal permesso, verande chiuse, soppalchi, tramezzi che cambiano il numero dei vani, frazionamenti mai autorizzati: si valuta la sanatoria dell'articolo 36-bis del DPR 380/2001, con SCIA in sanatoria e sanzione che il Comune calcola tra 516 e 5.164 euro se l'intervento era ed è conforme alle norme, tra 1.032 e 10.328 euro negli altri casi
• interventi più pesanti, che richiedono il permesso di costruire in sanatoria e il pagamento del contributo di costruzione in misura doppia
• opere che oggi non sarebbero comunque assentibili: qui non c'è sanatoria e va impostato un altro discorso con notaio e acquirente

Prima però si verifica una cosa: la legge ammette delle tolleranze. L'articolo 34-bis del DPR 380/2001 dice che lo scostamento su altezze, distacchi, volume e superficie coperta non è una violazione se resta entro il 2 per cento delle misure del titolo edilizio. Per le opere realizzate prima del 24 maggio 2024, dopo il decreto Salva Casa (DL 69/2024 convertito nella legge 105/2024), le percentuali salgono in base alla superficie utile: 6 per cento sotto i 60 metri quadri, 5 per cento sotto i 100, 4 per cento tra 100 e 300, 3 per cento tra 300 e 500, 2 per cento oltre i 500. Lo stesso articolo considera tollerabili anche le piccole irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture e la diversa collocazione degli impianti, purché non incidano sull'agibilità.

Molte differenze che sembrano gravi finiscono dentro queste tolleranze e si chiudono con un'attestazione del tecnico. Vale sempre la pena misurare prima di allarmarsi.

Fuori da quelle percentuali si apre il capitolo delle sanatorie. CILA vuol dire Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, SCIA vuol dire Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

Le somme dovute in queste pratiche vanno al Comune, non allo studio. E se l'immobile ha un vincolo paesaggistico o è in centro storico, mettiti in conto passaggi e tempi in più.

Tempi realistici, se il rogito è tra due settimane

Ti diciamo come vanno davvero le cose, non come vorremmo che andassero.

• variazione Docfa: si presenta per via telematica e la registrazione è di norma questione di pochi giorni
• CILA in sanatoria: si protocolla subito, con il versamento della sanzione
• SCIA in sanatoria: il Comune ha 30 giorni per i controlli, secondo l'articolo 19, comma 6-bis, della legge 241/1990
• permesso di costruire in sanatoria: 45 giorni, decorsi i quali la domanda si intende accolta (articolo 36-bis, comma 6, del DPR 380/2001)
• dopo la pratica edilizia serve comunque il Docfa, quindi va aggiunto quel passaggio finale

Il sopralluogo con rilievo si fa in una giornata. La lettura della pratica edilizia in Comune, cioè l'accesso agli atti, è quasi sempre la parte più lenta: dipende dall'ufficio tecnico e da quanto è vecchio il fascicolo. Se il fabbricato è degli anni Sessanta e il fascicolo va cercato a mano, i giorni si allungano.

Da lì in poi i tempi sono più prevedibili.

Se la scadenza è vicinissima e serve una pratica edilizia, la cosa da fare è una sola: parlarne subito col notaio. Nella pratica si sposta la data del rogito di qualche settimana, oppure si mette per iscritto chi fa cosa ed entro quando, con una parte del prezzo trattenuta fino alla regolarizzazione. Presentarsi al rogito sperando che non se ne accorga nessuno non è una strada, è un problema rimandato.

Chi paga la regolarizzazione, venditore o acquirente

La regola di partenza è semplice: chi vende deve consegnare un immobile conforme, e nel preliminare quasi sempre c'è scritto proprio questo. Le difformità sono nate mentre l'immobile era suo, quindi tocca a lui sistemarle.

Nella realtà è una trattativa. Capita spesso che l'acquirente accetti di occuparsene, scalando la spesa dal prezzo. Capita anche che si lasci una somma in deposito fino a pratica chiusa.

Qualunque accordo prendiate, mettilo per iscritto prima, non a voce il giorno del rogito.

Una distinzione da tenere sempre a mente. I 70 euro del catasto, le sanzioni catastali e le somme dovute al Comune per la sanatoria sono tributi e sanzioni pubbliche: si pagano allo Stato o al Comune. L'onorario del tecnico è un'altra voce e riguarda il lavoro di rilievo, accesso agli atti, elaborati e presentazione delle pratiche. Noi te le teniamo separate nel preventivo, così vedi bene cosa è cosa.

Quanto costa sistemarla dipende da che difformità è: tra uno spostamento di tramezzo e una superficie che non torna cambia il lavoro e cambia la pratica. Portaci la visura, la planimetria depositata e qualche foto delle stanze: ti diciamo quale strada serve e ti diamo una cifra ferma per iscritto, prima di iniziare.

Cosa portare allo studio per la verifica

Più materiale porti, meno tempo perdiamo. Se non hai tutto, non è un dramma: le visure e gran parte dei documenti li recuperiamo noi.

• atto di provenienza, cioè il rogito con cui l'immobile è stato acquistato o ereditato
• visura e planimetria catastale aggiornate
• tutti i titoli edilizi che hai in casa: licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA, CILA, domande di condono e relative ricevute
• eventuale certificato di agibilità
• il nome e il recapito del notaio, così parliamo direttamente con il suo studio
• la data fissata per il rogito o per il preliminare

Con questi documenti e un sopralluogo ti diciamo in che situazione sei, che pratica serve, quanto tempo ci vuole e quanto costa. Prima di iniziare, non dopo.

Questa pagina spiega la regola generale in modo divulgativo. Ogni situazione ha i suoi dettagli: prima di decidere, facci vedere il tuo caso.